Le pas-de-porte
En droit immobilier et par définition, le pas-de-porte est un « droit d’entrée » que le locataire va verser au propriétaire au moment de la signature du contrat de bail commercial. Les deux parties peuvent fixer librement la somme en prenant en compte les différents avantages du local. Rappelons que cette somme n’est aucunement remboursable. Il peut être perçu comme étant un supplément de loyer afin de protéger le propriétaire en cas de hausse des loyers au fil du temps. Cette somme sera prise en compte lors de la révision du loyer au renouvellement du contrat de bail.
Le pas de porte peut également être versé comme étant une compensation pour les avantages du local, d’autant plus que le propriétaire ne pourra pas expulser facilement le locataire. Dans ce cas-ci, le pas de porte ne sera pas lié au loyer. Veillez à ce que la nature de ce pas-de-porte soit bien spécifiée dans le contrat. En ce qui est de la fiscalité, le pas-de-porte ne sera pas imposable pour le propriétaire s’il est sous forme d’indemnité. Pour le locataire, il ne sera pas une charge déductible mais deviendra un élément non amortissable du bilan. Mais s’il s’agit d’un supplément de loyer, il doit être déclaré par le propriétaire en tant que revenu foncier. Il deviendra une charge déductible pour le locataire, en fonction de la durée du contrat, notamment si le loyer est très bas.
Le droit au bail
Nombreux sont ceux qui confondent pas-de-porte et droit au bail. Ce dernier est pourtant, une somme d’argent que le nouveau locataire va verser à l’ancien locataire dans le cadre d’une reprise de bail. Les deux parties signeront donc un contrat de cession de bail qui permet au nouveau locataire d’utiliser les lieux jusqu’à échéance du contrat, et ce qui lui permet également de jouir des mêmes conditions que l’ancien locataire notamment en termes de loyer. Le montant de ce droit au bail n’est pas réglementé donc l’ancien locataire est libre de fixer son « droit de sortie » à l’instar du pas-de-porte.
Mais attention, ce type de contrat nécessite une grande vigilance puisque si la nature de l’activité du locataire entrant n’est pas spécifiée dans le contrat de bail, il faudra demander une déspécialisation du bail auprès du propriétaire, et là, il faudra encore négocier. Coté fisc, le droit au bail constitue un élément de son bénéfice imposable pour le locataire sortant, et pour le locataire entrant il s’agit d’une charge non amortissable.
Le fonds de commerce
Nombreux sont les nouveaux locataires qui recherchent un fonds de commerce, pourquoi cet engouement pour ces locaux déjà aménagés et meublés ? Tout simplement une question de rentabilité. En effet, lorsque vous achetez un fonds de commerce, en plus du droit au bail, vous achetez également toute sa clientèle. C’est aussi une option pour les locataires qui ne veulent pas trop se casser la tête à refaire tout l’aménagement du local. Le montant de la somme va être fixé en fonction des meubles déjà en place, des différents avantages du local tels que son emplacement et bien d’autres encore.
Rappelons que les stocks n’entrent pas en compte dans le fonds de commerce, mais si l’ancien locataire veut également céder sa marchandise, il faudra le faire séparément. Attention, acheter un fonds de commerce n’est pas toujours aussi avantageux que ce que nombreux peuvent le croire. Sauf cas exceptionnel, sachez que si l’ancien locataire ne cèdera jamais son matériel si ses affaires ont bien marché et qu’il souhaite s’installer ailleurs. Mais s’il arrive à ce stade, c’est qu’il y a une grande possibilité que les affaires n’aient pas très bien marché donc vaut mieux bien se renseigner avant de se lancer.
Le fonds de commerce est régie par les mêmes règlementations fiscales qu’un droit au bail mais il faudra compter quelques frais en plus tels que les frais d’enregistrement. Avant de signer un quelconque papier, il est toujours préférable de demander l’avis d’un avocat en droit immobilier à Cannes ou dans votre ville afin d’éviter les mauvaises surprises. Il saura vous conseiller afin de vous aider à ne pas tomber facilement dans les pièges de certains propriétaires mal intentionnés. En cas de discorde, si le mal est déjà fait, il pourra vous conseiller sur vos droits, ainsi que les différentes solutions qui s’offrent à vous.